경매 낙찰의 흐름을 읽는 지혜로운 사냥꾼

경매시장은 금리인상과 많은 대출자들이 이자 부담을 견디지 못하고 채무 불이행 상태에 빠져 경매로 이어지고 있습니다.  정부규제와 금리인상, 역전세, 물가상승, 실업률 증가로 인한 가계 재정 압박으로 부동산 소유자들이 대출상환 경매에 내몰리게 되었습니다.

"기회의 타이밍으로" <경매시장/ 사이트 입찰방법/ 법원물건/ 낙찰절차> 

 

아파트 법원물건 경매 참여

수도권 아파트 법원 경매물건

***서울 아파트 경매 현황- 2024년 10월
주요 서울지역: 강남구/ 송파구/ 강서구
총 경매 건수: 238건

이는 2016년 5월 이후 가장 높은 수치로, 주택시장이 위축된 가운데 경매로 나오고 있는 물건이 많아지고 있지만, 최근 7개월간의 데이터에 따르면 낙찰률은 26.5%로 전월 대비 하락했습니다. 
 
강남구는 재건축 단지의 물건이 많아 비교적 높은 낙찰가율을 기록하고 있습니다.  송파구도 여전히 인기 있는 지역으로 경매 물건이 다수 출회되고 있습니다.  강서구는 상대적으로 저평가된 물건이 경매에 나와 투자자들의 관심을 받고 있습니다.
 
 
***경기도 아파트 경매 현황- 2024년 10월
주요 경기도 지역: 수원시/ 용인시/ 안양시/ 성남시

총 경매 건수: 592건

이는 2015년 6월 이후 최대치로, 높은 물량에도 불구하고 낙찰률은 39.5%로 감소했습니다. 이는 2016년 5월 이후 가장 높은 수치로, 반면 최근 7개월간의 데이터에 따르면 낙찰률은 26.5%로  하락했습니다.  
 
수원시은 아파트 경매 물건이 많아 투자자들에게 주목받고 있습니다.  용인시는 특히 신규 아파트 물건이 경매에 다수 등장하고 있어 관심이 집중되고 있습니다.  안양시와 성남시도 경매 물건이 증가하고 있는 추세입니다.

사이트 입찰방법

1. 공고 및 감정평가: 법원이 경매를 개시하면, 감정가가 산정되고 물건이 공고됩니다.

2. 입찰: 법원에 직접 또는 온라인을 통해 입찰합니다. 보통 **최소 감정가의 70%**에서 시작하며, 낙찰자는 10%의 보증금을 내야 합니다. (감정가의 70~90% 범위에서 시작) 

3. 낙찰: 최고가 입찰자가 낙찰받고, 이후 잔금을 일정 기간 내에 지급해야 할 의무가 있습니다. 잔금 미지급 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

4. 등기이전: 법원에서 잔금 지급이 확인되면, 등기 이전이 이루어집니다. 이때 기존 소유자의 채무와 권리는 말소됩니다.
 

경매 사이트 입찰방법

 

경매 시 유의사항

1. 권리분석: 경매물건의 권리관계를 정확히 파악해야 합니다.  물건의 하자, 말소되지 않은 권리, 대항력 있는 임차인 존재여부, 유치권 및 법정지상권 등 조사
 
2. 낙찰가 산정: 철저한 현장조사로 시세 및 인근지역 낙찰통계를 분석하고, 예상 입찰자들을 고려하여 예상 낙찰가를 정해야 합니다. 
 

경매 컨설팅 및 낙찰 수수료

 
1. 경매사 컨설팅 수수료: 감정평가액에 따라 30만 원에서 100만 원 선이며 성공적인 입찰참여를 위해 물건조사, 권리분석, 시세조사, 등기부등본열람, 임대차조사 등이 포함됩니다. 

2. 경매 대행사 낙찰 수수료: 전문 경매업체나 대행사를 통해 참여할 경우 **1-3%**의 수수료가 발생합니다.  감정가의 1% 또는 낙착가의 1.5% 중 선택하는 경우도 있습니다. 
 
3. 경매 사후처리 수수료: 세입자, 무단점유자, 위장임차인, 법정지상권자등에 대한 명도방안의 해결방안을 모색하여 법률사무소에 의뢰하여 점유권 양도를 통해 명도완료 합니다. 물건에 따라 경매 외에도 명도소송비용, 강제집행비용, 소유권이전등기비용, 합의금이 발생할 수 있습니다.
 

경매물건 상세정보

2024년 10월 11일 기준, 서울과 경기도의 아파트 경매 현황은 다음과 같습니다: 

서울 아파트 경매 건수 
서울에서의 아파트 경매 건수는 최근 7년 5개월 만에 가장 많아, 총 837건으로 보고되고 있습니다. 

1. 강남구: 37건
2. 서초구: 40건
3. 송파구: 50건
4. 마포구: 35건
5. 영등포구: 46건
6. 구로구: 30건
7. 강서구: 25건
8. 관악구: 32건
9. 용산구: 28건
10. 강북구: 29건


경기도 아파트 경매 건수 
경기도의 아파트 경매 건수는 총 592건으로, 이는 2015년 이후 가장 높은 수치입니다. 

1. 수원시: 80건
2. 성남시: 70건
3. 고양시: 60건
4. 부천시: 50건
5. 안양시: 40건
6. 화성시: 35건
7. 시흥시: 25건
8. 용인시 기흥구: 15건
9. 용인시 수지구: 12건
10. 의정부시: 30건